國五條”細則“滿月” 調(diào)控會否成為價格分水嶺？
更新時間：2013-5-3 10:24:32 來源：新華網(wǎng)
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從“絢爛”到“平淡”，開發(fā)商“曲線賣房”
２０１２年下半年以來的樓市躁動歷歷在目：一線城市房價連續(xù)１０個月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲３６０％……
進入４月，隨著“國五條”各地細則陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房價未見明顯松動，價格趨穩(wěn)；一線城市房源下降，業(yè)主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足�！耙员本槔�，３月份套均成交９５平方米，現(xiàn)在為９０平方米，剛需逐漸成為主力�！� 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱。
“４月份的成交量下滑是對３月樓市‘過度亢奮’的修正，也說明了市場觀望氛圍較濃�！� 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳昇說。
樓市高燒暫退，但記者走訪中發(fā)現(xiàn)，拖延開盤、捂盤惜售、“陰陽合同”等手段逐漸“冒頭”。
－－拖延工期、捂盤惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價明顯高于項目前期成交價和周邊在售價格且不接受指導的項目，可暫不發(fā)預售證。
然而，價格、開盤時間未定，是記者在多個樓盤走訪時得到的回復。大興一家樓盤，原定３月底開盤的項目一直到５月還未見動靜。盡管買房者多次質(zhì)疑，但開發(fā)商只含糊其辭。
一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，由于前期天價成交量已讓一些開發(fā)商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開發(fā)商并不急于出手，而是打起了先觀望再擇機漲價的“算盤”。
－－申報毛坯房，賣出“精裝價”。為了達到拿預售證和賣高價房兩不誤的目的，一些開發(fā)商申報給建委的是很低的毛坯價，然而出賣時卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個價格合同。一套１００平方米的房價輕輕松松就比申報價格多出小十萬。
針對國五條細則出臺后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構(gòu)表示，正密切關(guān)注，并在研究相關(guān)配套措施，防范開發(fā)商鉆政策漏洞。
各地力度不一，效果“千差萬別”
由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調(diào)控一大亮點，然而記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀望、敷衍態(tài)度顯現(xiàn)無疑。
所有地方版本中，北京可謂最嚴厲。除了嚴規(guī)２０％的交易個稅外，京籍單身被限定只能購買一套住房。一位本想代外地朋友在北京買房的先生坦言“果斷放棄�！�
數(shù)據(jù)顯示，４月北京二手房成交量環(huán)比下降８８.１％，記者在走訪多家樓盤時未發(fā)現(xiàn)大幅漲價情況，并有個別樓盤已下調(diào)新一期樓盤預售價。
與此相對的是，多數(shù)城市雖然態(tài)度懇切，但內(nèi)容缺乏新意。上海、深圳、重慶等７個地市雖然明確涉及２０％個稅，廣州、南京等地提出預售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價目標，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。
還有一些城市的調(diào)控政策更是大而化之，語焉不詳。昆明市稱“要求各部門做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購措施、差別化住房和房地產(chǎn)稅收政策�！睗鲜袆t稱“進一步落實限購、住房信貸政策……嚴肅查處違法違規(guī)行為�！备Ｖ菔懈爬ㄐ蕴岢觥氨３直镜貐^(qū)房價基本穩(wěn)定。”
過于寬泛、缺乏針對性的細則受到社會質(zhì)疑，一些地方的樓市、土地市場則出現(xiàn)了新的動向：個別二線城市細則公布后房價仍出現(xiàn)較大漲幅；杭州市國土資源局近日公布的新一批預出讓地塊可建面積接近３７２萬平方米，推地規(guī)模刷新了杭州歷次“推地潮”紀錄。
陳昇等專家指出，一些地方規(guī)避熱點問題，缺乏“殺傷力”。一線城市對于政策執(zhí)行較為嚴格，不少二、三線城市則“從輕發(fā)落”�！耙恍┑胤诫y舍樓市依賴，細則缺乏誠意，調(diào)控效果難免打折扣。”
但是，新政策已在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的需求。央行調(diào)查顯示，購房者購買意愿逐漸高位下滑，未來３個月內(nèi)準備出手購房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個百分點。
“精確制導”，避免誤傷購房者
近年來，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調(diào)控政策，然而房價高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調(diào)，屢調(diào)屢漲”的怪圈？
“樓市調(diào)控不能僅限于量跌價滯，最終目標是價格穩(wěn)定�！标悋鴱娬f，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調(diào)’，誤傷購房者�！�
此次“國五條”首度在大中城市同步執(zhí)行限價政策，首度將房價調(diào)控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是，房產(chǎn)稅試點范圍擴大已進入執(zhí)行階段。但仍未能公布擴容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。
業(yè)內(nèi)人士提醒，從“國五條”的落地來看，中央的調(diào)控目標是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，房價穩(wěn)定，而地方的目標是房價“增幅穩(wěn)定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價過高推漲房價的情況需要得到控制，政府也應(yīng)適當控制出讓地價、適度讓利。
陳昇建議，中央除了對各地土地供應(yīng)計劃進行明確規(guī)范和考核，更應(yīng)考核土地供應(yīng)的完成率，對于完成率低于基數(shù)的城市要問責�！耙驗檫^去幾年各地土地供應(yīng)計劃的完成率大多不足七成。”他說，“只有加快改革，才能避免‘越調(diào)越漲’的窘境，促進地產(chǎn)市場良性發(fā)展�！�
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從“絢爛”到“平淡”，開發(fā)商“曲線賣房”
２０１２年下半年以來的樓市躁動歷歷在目：一線城市房價連續(xù)１０個月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲２１５％、北京二手房網(wǎng)簽量同比大幅上漲３６０％……
進入４月，隨著“國五條”各地細則陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天：
成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房價未見明顯松動，價格趨穩(wěn)；一線城市房源下降，業(yè)主出手意愿下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足�！耙员本槔�，３月份套均成交９５平方米，現(xiàn)在為９０平方米，剛需逐漸成為主力�！� 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱。
“４月份的成交量下滑是對３月樓市‘過度亢奮’的修正，也說明了市場觀望氛圍較濃�！� 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳昇說。
樓市高燒暫退，但記者走訪中發(fā)現(xiàn)，拖延開盤、捂盤惜售、“陰陽合同”等手段逐漸“冒頭”。
－－拖延工期、捂盤惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價明顯高于項目前期成交價和周邊在售價格且不接受指導的項目，可暫不發(fā)預售證。
然而，價格、開盤時間未定，是記者在多個樓盤走訪時得到的回復。大興一家樓盤，原定３月底開盤的項目一直到５月還未見動靜。盡管買房者多次質(zhì)疑，但開發(fā)商只含糊其辭。
一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，由于前期天價成交量已讓一些開發(fā)商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開發(fā)商并不急于出手，而是打起了先觀望再擇機漲價的“算盤”。
－－申報毛坯房，賣出“精裝價”。為了達到拿預售證和賣高價房兩不誤的目的，一些開發(fā)商申報給建委的是很低的毛坯價，然而出賣時卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個價格合同。一套１００平方米的房價輕輕松松就比申報價格多出小十萬。
針對國五條細則出臺后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構(gòu)表示，正密切關(guān)注，并在研究相關(guān)配套措施，防范開發(fā)商鉆政策漏洞。
各地力度不一，效果“千差萬別”
由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調(diào)控一大亮點，然而記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀望、敷衍態(tài)度顯現(xiàn)無疑。
所有地方版本中，北京可謂最嚴厲。除了嚴規(guī)２０％的交易個稅外，京籍單身被限定只能購買一套住房。一位本想代外地朋友在北京買房的先生坦言“果斷放棄�！�
數(shù)據(jù)顯示，４月北京二手房成交量環(huán)比下降８８.１％，記者在走訪多家樓盤時未發(fā)現(xiàn)大幅漲價情況，并有個別樓盤已下調(diào)新一期樓盤預售價。
與此相對的是，多數(shù)城市雖然態(tài)度懇切，但內(nèi)容缺乏新意。上海、深圳、重慶等７個地市雖然明確涉及２０％個稅，廣州、南京等地提出預售證核發(fā)制度，另有一些城市提出限價目標，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。
還有一些城市的調(diào)控政策更是大而化之，語焉不詳。昆明市稱“要求各部門做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購措施、差別化住房和房地產(chǎn)稅收政策�！睗鲜袆t稱“進一步落實限購、住房信貸政策……嚴肅查處違法違規(guī)行為�！备Ｖ菔懈爬ㄐ蕴岢觥氨３直镜貐^(qū)房價基本穩(wěn)定�！�
過于寬泛、缺乏針對性的細則受到社會質(zhì)疑，一些地方的樓市、土地市場則出現(xiàn)了新的動向：個別二線城市細則公布后房價仍出現(xiàn)較大漲幅；杭州市國土資源局近日公布的新一批預出讓地塊可建面積接近３７２萬平方米，推地規(guī)模刷新了杭州歷次“推地潮”紀錄。
陳昇等專家指出，一些地方規(guī)避熱點問題，缺乏“殺傷力”。一線城市對于政策執(zhí)行較為嚴格，不少二、三線城市則“從輕發(fā)落”�！耙恍┑胤诫y舍樓市依賴，細則缺乏誠意，調(diào)控效果難免打折扣。”
但是，新政策已在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的需求。央行調(diào)查顯示，購房者購買意愿逐漸高位下滑，未來３個月內(nèi)準備出手購房的居民占比為１４．８％，較上季下降０．６個百分點。
“精確制導”，避免誤傷購房者
近年來，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調(diào)控政策，然而房價高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調(diào)，屢調(diào)屢漲”的怪圈？
“樓市調(diào)控不能僅限于量跌價滯，最終目標是價格穩(wěn)定�！标悋鴱娬f，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調(diào)’，誤傷購房者�！�
此次“國五條”首度在大中城市同步執(zhí)行限價政策，首度將房價調(diào)控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快，但是，房產(chǎn)稅試點范圍擴大已進入執(zhí)行階段。但仍未能公布擴容名單，住房信息聯(lián)網(wǎng)也再次延遲推出。
業(yè)內(nèi)人士提醒，從“國五條”的落地來看，中央的調(diào)控目標是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，房價穩(wěn)定，而地方的目標是房價“增幅穩(wěn)定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價過高推漲房價的情況需要得到控制，政府也應(yīng)適當控制出讓地價、適度讓利。
陳昇建議，中央除了對各地土地供應(yīng)計劃進行明確規(guī)范和考核，更應(yīng)考核土地供應(yīng)的完成率，對于完成率低于基數(shù)的城市要問責�！耙驗檫^去幾年各地土地供應(yīng)計劃的完成率大多不足七成�！彼f，“只有加快改革，才能避免‘越調(diào)越漲’的窘境，促進地產(chǎn)市場良性發(fā)展。”
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